La declaración de obra nueva: lo que debes saber

La declaración de obra nueva consiste en el otorgamiento de una escritura pública ante Notario, en la que el titular de una finca declara estar construyendo o haber construido o modificado una edificación, a los efectos de modificar su descripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva consiste en el otorgamiento de una escritura pública ante Notario, en la que el titular de una finca declara estar construyendo o haber construido o modificado una edificación, a los efectos de modificar su descripción en el Registro de la Propiedad.

La declaración de obra nueva se regula por distintas normativas (civil, hipotecaria, urbanística, Ley de Ordenación de la Edificación, normativas autonómicas, etc.), en las cuales se establecen los requisitos para su otorgamiento, contenido, tipología, etc. En este artículo desgranaremos los aspectos más relevantes entre la maraña normativa que envuelve este acto.

¿Es obligatorio escriturar la declaración de obra nueva?

En principio no es obligatorio otorgar la declaración de obra nueva, sin embargo, es muy recomendable ya que te permitirá hacer concordar la realidad jurídica, física y registral de la finca.

En la práctica, para los promotores y/o constructores profesionales acaba siendo obligatorio otorgarla, ya que los bancos lo exigen para la financiación, y será necesaria para dar de alta suministros, hipotecar las futuras fincas e incluso venderlas.

En el caso de los autopromotores, donde el titular de la finca construye una edificación para su propio uso personal, sigue sin ser obligatorio, pero sí muy aconsejable por los motivos dados anteriormente (alta de suministro, futuras ventas de la finca, etc.).

Modalidades de declaraciones de obra nueva

1. Declaración de obra nueva en construcción:

El titular declara el proyecto de construcción que se va a ejecutar, para lo que el Notario te exigirá la siguiente documentación:

  • La aportación de la licencia de obras que permita administrativamente la ejecución de la construcción.
  • Certificación expedida por técnico competente, que acredite que la descripción de la obra que se declara en la escritura coincide con la descrita en el proyecto por el que se ha obtenido la licencia de obras. Esta certificación se podrá sustituir por la propia comparecencia del técnico en la escritura de declaración de obra nueva, en la que conste la manifestación indicada.

En la descripción de la edificación que se haga en la escritura se hará constar, como mínimo: el número de plantas, la superficie del suelo ocupada por la edificación, los metros cuadrados construidos en total, y, si la licencia lo especificase, el número de viviendas, locales y demás elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

2. Declaración de obra nueva terminada:

Como su propio nombre indica, el titular declara que la obra ha finalizado, y necesitará de la siguiente documentación para otorgarla:

  • Licencia de primera ocupación, o en las legislaciones autonómicas que así lo permitan: declaración responsable o comunicación previa.
  • Certificación expedida por técnico competente que acredite que el proyecto para el que se obtuvo licencia de obras ha finalizado. Esta certificación igualmente podrá ser sustituida por la comparecencia del técnico en la escritura.
  • Certificado final de obra, suscrito por la dirección facultativa de la obra y visado por un colegio profesional de arquitectos, en el que se declara la finalización de la obra según el proyecto y licencias de obras autorizadas.
  • Seguro decenal (y justificante de haberlo abonado) que garantice el resarcimiento de los daños causados por vicios en cimentación y estructura, y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. En el caso de los autopromotores este requisito no será necesario.
  • Certificados de eficiencia energética del edificio.
  • Coordenadas georreferenciadas de la edificación, que permita conocer la porción de suelo que ocupa.
  • Que el libro del edificio sea depositado en el Registro de la Propiedad.

Todos estos requisitos sirven para que no acceda al Registro de la Propiedad edificaciones que no cumplan con la normativa aplicable, lo que sin duda es una salvaguarda para los futuros compradores.

3. Declaración de obra nueva “antigua”

En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones antiguas que no consten inscritas en el Registro de la Propiedad, y en las que haya transcurrido el plazo de prescripción para declarar su ilegalidad urbanística, será posible tramitar su escritura de declaración de obra nueva, para lo que el Notario exigirá que se aporte:

  • Certificación expedida por el Ayuntamiento o técnico competente que acredite características generales y año de construcción.
  • Acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que conste la terminación de la obra en una fecha determinada.

Declaración de obra nueva y los impuestos a pagar

Por declarar la obra nueva en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad hay que tributar por el impuesto denominado Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya base imponible se calculará – según el artículo 70.1 del RD 828/1995 del ITP/AJD – por el valor real del coste de la obra nueva que se declare. El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma, pero suele rondar entre el 0,5% y el 1,5%.