Estatuto de la comunidad de propietarios ¿Qué es y para qué sirve?
Todo lo que debes saber sobre el estatuto de comunidad de propietarios o estatuto de comunidad de vecinos, ¿Para qué sirve? ¿Qué regula? ¡Te lo explicamos!
AVISO LEGAL: el presente artículo es una pieza informativa de divulgación en materia inmobiliaria, y no constituye ni puede entenderse como asesoramiento legal por parte de HABITAT INMOBILIARIA respecto a las materias tratadas
En caso de que estés interesado en comprar una casa nueva, es muy importante que te informes sobre todo lo relacionado con los estatutos de la comunidad de vecinos, también llamados estatutos de comunidad de propietarios. En ellos se recogen tanto tus derechos como tus obligaciones en el papel de propietario, lo que ayuda a mantener el orden dentro de las comunidades vecinales y propicia la sana armonía.
Aunque se trate de un tema aparentemente simple, suele despertar muchas dudas que podrían llegar a confundirte. Por tanto, es necesario hablar detenidamente de todo lo relacionado con estos estatutos.
¿En qué consisten los estatutos de comunidad de propietarios?
Se trata de un conjunto de normas que se establecen en un documento por aprobación de todos los propietarios de un edificio. En caso de que la comunidad de propietarios cuente con unos estatutos, los dueños de las propiedades que forman parte de la comunidad deben obedecer de forma obligatoria todo lo que esté contemplado en dicho documento.
En él se encuentran no solo las obligaciones, sino también los derechos como propietarios, así como los órganos de la comunidad y sus normas de funcionamiento. No existe un modelo de estatutos de comunidad de propietarios estándar. Por tanto, cada estatuto de la comunidad de propietarios se debe redactar y ser aceptado de mutuo acuerdo por todos y cada uno de los propietarios para que sea válido.
¿Se puede tener una comunidad de propietarios sin estatutos?
Debido a lo útiles que resultan, muchas veces los vecinos asumen que todas las comunidades cuentan con sus propios estatutos. Sin embargo, podrían toparse con la sorpresa de que en su comunidad no existe ninguna clase de estatuto.
Se trata de algo perfectamente posible, ya que, aunque como decimos se trata de un documento muy útil para regular el funcionamiento de una comunidad, la ley establece que su aprobación por los propietarios es opcional. Por lo que pueden darse casos en los que una comunidad de propietarios no cuente con unos estatutos aprobados.
En dichos casos en los que la comunidad no cuente con estatutos aprobados, ésta funcionará conforme a las normas generales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, los vecinos podrán en cualquier momento aprobar unos estatutos, que deberán serlo por unanimidad de todos los propietarios del edificio. Es conveniente señalar que aunque los estatutos pueden tener un contenido amplio no pueden ser, en ningún caso, contrarios a la ley.
En cualquier caso, aunque los estatutos no sean obligatorios siempre es recomendable contar con ellos (o hacer los trámites necesarios para aprobarlos) ya que resultan muy útiles para regular el funcionamiento de una comunidad.
Título constitutivo y estatuto de comunidad de vecinos, ¿son lo mismo?
Aunque hay quienes confunden ambos documentos, el título constitutivo y los estatus no son lo mismo. La primera diferencia con los estatutos radica en la obligatoriedad, ya que mientras los estatutos son opcionales, el título constitutivo sí debe existir en todas las comunidades de propietarios de forma obligatoria, ya que es el documento legal por el que se crea la comunidad del edificio.
Por otra parte, mientras que en los estatutos se regulan los derechos y obligaciones de los vecinos del edificio, así como los órganos de la comunidad, en el título constitutivo se añaden detalles que describen la propiedad del edificio en su totalidad, entre los que se incluyen el número de pisos, locales comerciales que es capaz de albergar o número de metros cuadrados, entre otros.
Asimismo, en el título constitutivo se establece la cuota de participación que posee cada propietario y que determina su peso a la hora de votar los acuerdos de la comunidad así como su contribución a los gastos del edificio. También es posible que, de forma adicional, se incluyan en el título constitutivo ciertos derechos, disposiciones o reglas que la ley exija de forma obligatoria para asegurar el correcto funcionamiento del edificio.
Así, se puede prever la constitución de ciertos derechos a favor de las compañías de suministros para garantizar el correcto funcionamiento de los servicios que prestan al edificio. Un ejemplo clásico suele ser el derecho de acceso al edificio para llevar a cabo labores de mantenimiento de las instalaciones correspondientes.
Diferencias entre las normas de régimen interno y los estatutos de comunidad de propietarios
Los estatutos también se pueden confundir con los reglamentos de régimen interno, que son otro tipo de normas que también pueden aprobarse (de nuevo, de forma opcional) por una comunidad de propietarios conforme lo previsto por la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, también resulta pertinente hablar de las diferencias entre ambos documentos.
En primer lugar, como decimos los estatutos regulan los derechos y deberes de los vecinos de un edificio, así como las normas de funcionamiento y los órganos de la comunidad. Por su parte, los reglamentos de régimen interior, regulan cuestiones principalmente prácticas y más vinculadas a la convivencia y buen uso del edificio. Sus normas pueden ser muy variadas: incluyen acciones para aumentar la seguridad, reglas sobre el acceso a mascotas en áreas comunes e incluso un horario para tirar la basura.
Por otra parte, y a diferencia de lo que ocurre con los estatutos, en las normas de régimen interno no es necesaria la aprobación de forma unánime por todos los propietarios, sino que se pueden aprobar a través de una mayoría simple. Además, según la ley, las normas de régimen interno no pueden ser contrarias a los estatutos, de manera que estos últimos tienen una jerarquía superior. Lógicamente, tampoco pueden ser contrarios a la ley y, especialmente, a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Dónde se pueden encontrar los estatutos?
Si la comunidad de propietarios cuenta con unos estatutos aprobados, normalmente será el propietario anterior quien debería proporcionar una copia de los estatutos vigentes al nuevo propietario, junto con la restante documentación del contrato de compraventa. En su defecto, el presidente de la comunidad o el administrador de fincas, es quien puede darnos acceso a dicha documentación. En última instancia, el interesado puede solicitar una copia al Registro de la Propiedad si los estatutos han sido inscritos.
Es por ello que al momento de comprar o alquilar una casa, es importante tener y conocer las normas de los estatutos de propietarios. Da igual si deseas adquirir una propiedad en Valencia o si estás pensando en algún atractivo piso en Madrid, en cualquier lugar donde vivas debes conocer sus respectivos estatutos para poder vivir en completa armonía.