¿Qué novedades trae la nueva Ley de Vivienda?

Recientemente se ha aprobado por las Cortes españolas la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, lo que tuvo lugar el pasado 24 de mayo de 2023. La nueva ley de vivienda adopta una serie de medidas entre las que destacan las que pretenden aumentar el parque de viviendas protegidas así como las destinadas a regular determinados aspectos de los contratos de alquiler.

Régimen de viviendas protegidas por la nueva ley de la vivienda en 2023

La ley busca reforzar el parque de vivienda protegida destinada a personas beneficiarias de este tipo de vivienda. Entre dichas medidas destacan las siguientes:

• Se prevé una ampliación del porcentaje de nuevas viviendas que deben destinarse a protección pública, que pasa del 30% al 40% cuando se construyan nuevos ámbitos urbanísticos y del 10% al 20% cuando se lleven a cabo reformas o renovaciones de zonas ya construidas. Por otra parte, el 50% de dichas nuevas viviendas protegidas debe destinarse necesariamente a alquiler.
• Se refuerza el régimen de protección de las viviendas protegidas. Dicho régimen será permanente para las viviendas que están ubicados en suelo público, mientras que si están localizados en otro tipo de suelo el régimen de protección durará un mínimo de 30 años.
• Mientras dure el régimen de protección de las viviendas protegidas, su venta o alquiler estará sujeta a la previa autorización de la Comunidad Autónoma en que estén ubicadas. Según lo establecido en el BOE por la nueva ley de la vivienda, la autorización sólo podrá otorgarse cuando la venta o alquiler se realice a favor de personas que estén inscritas en registros públicos como demandantes de vivienda, y siempre que no superen los precios máximos de venta o alquiler que se establezcan.
• Como complemento a lo anterior, y aun no tratándose estrictamente de viviendas protegidas, se crea la categoría de “vivienda asequible incentivada”. Éstas son viviendas privadas a cuyos propietarios la Administración puede otorgar beneficios de distinto tipo (urbanísticos, fiscales, etc.), si las destinan al arrendamiento para personas desfavorecidas conforme a unos límites máximos de tiempo y de precio de alquiler.

Es muy importante tener en cuenta que este tipo de medidas no es de aplicación directa ni automática, sino que su aplicación depende en última instancia de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos. Estos deben aprobar leyes y normas que comprendan la aplicación de estas medidas (o modifiquen las ya existentes), ya que estas entidades son las que tienen asumidas las competencias en materia de urbanismo. Por lo que habrá que esperar para ver la efectividad real de estas medidas.

Medidas reguladoras de la duración y prórroga de los alquileres según la nueva ley de vivienda

En cuanto a la duración y prórroga de los alquileres, se establece una nueva prórroga extraordinaria para los contratos de viviendas en zonas tensionadas, que aplicará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. Esta prórroga extraordinaria comenzará a contar una vez que haya finalizado el período de duración obligatoria del contrato de alquiler, que es de un máximo de 5 años para los contratos en los que el arrendador es una persona física y de 7 años cuando el arrendador es una sociedad.

En cuanto a la actualización de los alquileres, hasta el 31 de diciembre de 2023 se prorrogan las limitaciones aprobadas tras la guerra de Ucrania, según las cuales la variación de los alquileres se limita como norma general a un máximo del 2%. Por su parte, para 2024 se establece dicho límite en un máximo del 3%, también como norma general.

Cabe destacar que a partir de 2025 se prevé la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización de los alquileres, distinto e inferior al IPC. Debe subrayarse que al contrario que lo relativo al resto de medidas señaladas, en este caso las limitaciones a la actualización del precio del alquiler aplican de forma inmediata y directa, ya que la competencia en este caso corresponde al Estado y no a las Comunidades Autónomas (ni a los Ayuntamientos).

Otras medidas de la nueva ley: desahucios y materia fiscal

Por último, al margen de estas medidas, la Ley de Vivienda contempla otra serie de actuaciones y mecanismos con incidencia en el alquiler. En el ámbito de los desahucios, la nueva ley incluye medidas adicionales que debe cumplir el propietario (siempre y cuando sea un gran tenedor de vivienda) para poder iniciar el procedimiento. A grandes rasgos, tendrá que acreditar que si el ocupante de la vivienda es una persona en situación de vulnerabilidad económica ha intentado previamente sin éxito un procedimiento de conciliación o intermediación. Esta norma aplicará en cualquier caso, siempre que como se indica se tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

También cabe destacar otras medidas en el ámbito fiscal, concretamente en cuanto al IBI. En el caso de este impuesto (que es de competencia municipal) se autoriza a los Ayuntamientos a aplicar recargos del 50% en caso de que se trate de inmuebles desocupados, incrementables al 100% si la vivienda está desocupada más de 3 años y hasta el 150% en caso de que el propietario tenga más de una vivienda desocupada en el municipio. De nuevo, se trata de una medida voluntaria que se concede a los Ayuntamientos, quienes son los que decidirán sobre su aplicación o no.

A la luz de las presiones que se han hecho, cabe concluir que el resultado de las medidas que contempla la nueva Ley de Vivienda es muy incierto y existen serias dudas de que lleguen a implementarse, ya que su aplicación práctica depende en gran parte de las decisiones que adopten en última instancia las Comunidades Autónomas y los Ayuntamiento, en vista de las competencias que les corresponden.